Một số vướng mắc khi mua đất

KHÁCH HÀNG HỎI: 

Tôi có mua một miếng đất nông nghiệp, đã hoàn tất toàn bộ thủ tục giá cả và đã đặt cọc theo đúng trình tự quy định và tiến hành công chứng để chuyển quyền sử dụng đất thì gặp vấn đề trở ngại là trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người bán vẫn còn tên người chồng đã bỏ địa phương đi đã 18 năm không ai rõ tung tích nhưng gia đình chưa tiến hành các thủ tục tìm kiếm. Nay tôi muốn hoàn tất hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất thì phải làm gì? Thông tin thêm là người chồng bỏ đi ấy hiện vẫn còn vợ và 4 người con, khi tôi làm thủ tục mua đất thì có sự đồng thuận của 5 người họ, nhưng không biết các thủ tục thế nào và phải chờ hết thời gian bao lâu nữa mới chuyển được quyền sử dụng đất? Cảm ơn và trân trọng kính chào!

LUẬT TIỀN PHONG TRẢ LỜI:

Theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 81 Bộ luật Dân sự 2005, trường hợp “Biệt tích năm năm liền trở lên và không có tin tức xác thực là còn sống, thời hạn này được tính theo quy định tại khoản 1 Điều 78 của Bộ luật này” thì người có quyền, lợi ích liên quan có thể yêu cầu Tòa án ra quyết định tuyên bố một người là đã chết. Trường hợp của bạn, người chồng của người bán đất đã bỏ đi 18 năm liền và không hề có tung tích gì. Do đó, người vợ hoặc những người có quyền, lợi ích liên quan khác có thể yêu cầu Tòa án tuyên là anh này đã chết.

Việc anh đã hoàn tất các thủ tục cần thiết nhưng còn còn một trở ngại là còn tên người chồng của người bán trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, nếu như người bán đất có ý định và muốn bán đất thì cần làm thủ tục để yêu cầu Tòa án tuyên là người chồng đã chết theo điều 335 Bộ luật Tố tụng dân sự .

Một số vướng mắc khi mua đất

Về thời gian để xét đơn yêu cầu tuyên bố một người là đã chết, sẽ là:

“1. Thời hạn chuẩn bị xét đơn yêu cầu tuyên bố một người là đã chết không quá ba mươi ngày, kể từ ngày Toà án thụ lý đơn yêu cầu; hết thời hạn đó, Toà án phải ra quyết định mở phiên họp để xét đơn yêu cầu.

2. Trong thời hạn chuẩn bị xét đơn yêu cầu, Toà án ra quyết định đình chỉ việc xét đơn yêu cầu tuyên bố một người là đã chết nếu người yêu cầu rút đơn yêu cầu hoặc người bị yêu cầu tuyên bố là đã chết trở về và yêu cầu Toà án đình chỉ việc xét đơn yêu cầu.

3. Trong thời hạn mười ngày, kể từ ngày ra quyết định mở phiên họp, Toà án phải mở phiên họp để xét đơn yêu cầu”(Điều 336 Bộ luật Tố tụng dân sự 2004 sửa đổi, bổ sung năm 2011). 

Sau khi Tòa tuyên bố người chồng là đã chết, mảnh đất này sẽ được chia đôi do giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có đứng tên cả 2 người. Như vậy, một nửa mảnh đất thuộc quyền sở hữu của người chồng. Và vì vậy, việc bán mảnh đất đó trước tiên là thực hiện mua bán được phần của người vợ. Phần còn lại của người chồng được coi là di sản. Do anh chồng không có di chúc nên phần đất đó sẽ được chia cho những người thừa kế theo pháp luật về thừa kế. Khoản 1 Điều 679 Bộ luật dân sự 2005 quy định: “Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a. Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết”.

Do đó, người vợ và 5 người con là những người thừa kế theo pháp luật sẽ được quyền hưởng phần di sản của người cha.

Theo quy định tại điểm a tiểu mục 2.4 phần I của Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP, nếu 5 người con với tư cách là các đồng thừa kế có văn bản cùng thoả thuận để cho người vợ đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đồng thời trong văn bản đó cũng phải nói rõ là các đồng thừa kế không có tranh chấp gì về hàng thừa kế và đều thừa nhận di sản thừa kế do người bố để lại. Khi đó, toàn bộ mảnh đất sẽ đứng tên quyền sở hữu của người vợ hoặc khi tất cả 5 người con cùng đồng ý bán thì anh có thể mua được cả mảnh đất đó.

Luật Tiền Phong chuyên thực hiện tư vấn pháp luật và các dịch vụ pháp lý. Liên hệ với chúng tôi qua số tổng đài 1900 6289 để được tư vấn pháp luật miễn phí.

Trân trọng!